Comprar Pontos de Empréstimos Hipotecários
Pontos de hipoteca são taxas pagas para adquirir um empréstimo hipotecário ou para pagar juros sobre um empréstimo. Eles vêm em duas formas: desconto ou origem. Independentemente do tipo, o valor do ponto é igual a um por cento do empréstimo hipotecário. Em um empréstimo de US $ 250.000, portanto, um ponto seria avaliado em 2.500 dólares.
Pontos desconto
Pontos de desconto permitir que os mutuários com os custos de pré-pagamento de juros e menor a taxa de juro total aplicável ao empréstimo.
Devido a isso, a compra de pontos reduz a quantidade de juros que o mutuário paga ao longo do tempo em sua hipoteca.
Essencialmente, através da compra de um ponto, o mutuário paga juros antes que seja devido, diminuindo assim o montante que pagam mensalmente sobre o empréstimo .
No exemplo anterior, se o mutuário adquiriu um ponto, que pagaria US $ 2.500 em juros sobre o seu empréstimo na frente e reduzir a taxa de juros global aplicável ao empréstimo em um por cento.
O credor determina o número de pontos de desconto um mutuário pode comprar e seu custo. Normalmente, um credor permite que um mutuário que pagar até quatro pontos. As compras são normalmente permitidos no momento de fechar a qualquer momento e posteriormente, a pedido mutuário.
Enquanto pontos de desconto satisfaçam os critérios descritos no IRS Imposto Tópico 504 , os mutuários podem deduzir o valor total de um ponto de juros sobre o seu retorno de imposto anual. Pontos de hipotecas refinanciadas são dedutÃveis ao longo da vida do empréstimo e não como juros. Pontos não são dedutÃveis se a casa está avaliada em mais de US $ 1 milhão ou não é uma dÃvida home equity na casa maior do que $ 1 milhão.
Pontos de originação
Pontos de origem são cobrados por um credor para o processamento do empréstimo.
Essencialmente, são as taxas associadas com a criação da papelada e transferir os fundos hipotecários.
Eles são comumente cobrada pelo credor para cobrir seus custos.
Estes custos são cobrados antecipadamente no momento do fechamento, mas estão espalhados ao longo da vida do empréstimo e não estão relacionados aos juros. Às vezes, os pontos são cobrados para pessoas com crédito ruim para proteger o credor contra a não ganhar o valor total de juros que são devidos para o empréstimo. Essencialmente, através da cobrança de alguns pontos de alto risco devedor, o credor garante que eles vão, pelo menos, receber algum dinheiro pelo seu trabalho.
Porque eles não são os pagamentos de juros, estes pontos não são dedutÃveis. A exceção a isso é se eles são pagos para obter a hipoteca e não são pagos os custos de fechamento, o que significa que eles não foram acusados ​​pelo credor para cobrir seus custos.
Como pontos afetam uma hipoteca
Comprar pontos de desconto reduz a taxa de juro aplicável ao empréstimo. Um mutuário hipoteca da casa de 250.000 dólares com uma taxa de seis por cento de juros que compra dois pontos reduz a taxa de juros de quatro por cento. Sem comprar pontos, o mutuário pagaria 15.000 dólares em juros ao longo da vida do empréstimo. Ao comprar os pontos, ele paga apenas US $ 10.000.
Pontos de origem aumentar o custo de um empréstimo. A hipoteca da casa de US $ 250.000 com dois pontos de origem é na verdade uma hipoteca de US $ 255.000. Embora este aumento parece pequeno, considerar o fato de que esses montantes são adicionados à taxa de juros cobrada no empréstimo. Isto significa que em uma hipoteca de 30 anos transportando fixa uma taxa de juros de seis por cento, o mutuário paga um total de 20.000 dólares em juros, contra os 15.000 dólares que seriam se não fossem cobrados pontos.
Comprar pontos de origem, portanto, reduz a quantidade total de dinheiro que pagam, que não é dedutÃvel. Além disso, reduz os pagamentos mensais e reduz o saldo do empréstimo em geral.
Vantagens e desvantagens dos Pontos
Comprar pontos de desconto permite que os mutuários a reduzir o seu pagamento mensal. Potencialmente, o mutuário poderia, então, acrescentar mais dinheiro em seu pagamento mensal e pagar o empréstimo mais rápido. Talvez o maior benefÃcio para a compra de um ponto, entretanto, é o fato de que ela reduz a taxa de juros. A menor taxa de juros significa menor despesas de crédito global. No entanto, estes pontos também exigem pagamento em dinheiro. Isso significa que o mutuário não terá mais o dinheiro disponÃvel para investir em outros lugares. Antes de comprar pontos, os mutuários devem analisar quanto tempo isso vai levá-los para substituir o dinheiro que gasto em sua compra.
Pontos de origem pode permitir que um mutuário para adquirir uma hipoteca quando ele ou ela de outra forma não seria capaz de fazê-lo. Pontos podem, portanto, ser necessário. A principal desvantagem de um ponto de origem é que o mutuário paga mais pelo seu empréstimo. Embora o custo é envolto em seu pagamento mensal e se espalhou ao longo da vida do empréstimo, é ainda mais dinheiro que o mutuário deve gastar.
Determinar se você deve comprar Pontos
Por causa do alto valor da maioria dos especialistas financeiros de casas eo fato de que elas são proibidas pela legislação tributária a partir de pontos dedução, muito poucos deles discutir se o proprietário médio deve comprar pontos em suas hipotecas. No entanto, a maioria dos especialistas concorda que uma casa é muitas vezes maior trunfo de um indivÃduo e, como tal, deve ser investido em e pagou adiantado quando possÃvel. Por exemplo, em uma entrevista recente, Suze Orman incentivou os proprietários de casa para pagar sua hipoteca fora cedo . Embora ela não se referem especificamente à compra de pontos como um meio de fazê-lo, ela estimula o uso do método que funciona melhor para o proprietário a reduzir o número de anos que eles vão pagar suas hipotecas. Especialista financeiro Warren Buffett concorda com este conceito.
Se você deve comprar pontos é uma decisão pessoal depende de sua saúde financeira eo perÃodo de tempo você está pensando em permanecer em sua atual casa. Bank of America oferece uma calculadora de ponto de hipoteca que fornece conselhos sobre se comprar pontos é no melhor interesse do mutuário. Embora esta informação seja útil, falar com um profissional antes de pontos de compra.
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